Una delle domande più frequenti è "posso fare demolizione e ricostruzione e accedere ai vantaggi fiscali del Sismabonus?" La risposta è sì purché si faccia riferimento alle condizioni riportate nella sintesi qui sopra e fatte salve tutte le applicazioni locali degli strumenti urbanistici.

È indispensabile infine ricordarsi di presentare con il titolo edilizio anche la Pratica Sismabonus e tutti gli allegati previsti dal DM 329/2020.

Chi lo può fare? Demolizione e ricostruzione: privati e imprese

I prerequisiti di accesso ai vantaggi fiscali sono argomento oramai noto: gli interventi eseguiti su unità immobiliari legate a redditi di impresa hanno accesso al Superbonus solo se eseguiti su parti comuni di condomini con superficie residenziale maggiore del 50%.
Ma per gli interventi di miglioramento sismico esiste un'altra possibilità.

Il comma 1-septies dell'art. 16 del DL 63/2013, citato come intervento ammesso al Sismabonus 110 dal comma 4 dell'art. 119 della L77/2020, ammette l'esecuzione di miglioramento sismico a mezzo di demolizione e ricostruzione da parte di imprese purché queste alienino il bene riqualificato entro 18 mesi.
Attenzione, il comma 1-septies prevede inoltre che: in caso di demolizione e ricostruzione con il Sismabonus 110 è necessario migliorare la Classe di Rischio Sismico per ottenere il vantaggio fiscale.

I privati, invece, possono accedere all'intervento di demolizione e ricostruzione per il Sismabonus 110 ottenendo un miglioramento sismico e sempre rispettando i prerequisiti di cui al comma 9, art. 119 della L. 77/2020.

Troviamo un riferimento in questa risposta nel parere del CSLLPP 27/2018: "[...] dal punto di vista tecnico, detti interventi possono certamente rientrare fra quelli di cui all'art. 16-bis, comma 1, lett. i) del TUIR, relativi all'adozione di misure antisismiche".

Limiti di spesa e detrazioni fiscali per demolizione e ricostruzione con Sismabonus 110

Il calcolo dei limiti di spesa agevolabili per il Superbonus segue le regole generali del Sismabonus. Quando l'intervento riguarda più unità immobiliari di una stessa unità strutturale, il limite di spesa si calcola così: moltiplichiamo il limite di spesa per singola unità immobiliare (96.000 euro) per il numero di unità immobiliari sommate alle pertinenze indipendentemente accatastate. Il riferimento è la Circolare 7/E del 2018 dell'Agenzia delle Entrate. Le unità immobiliari da considerare sono quelle in demolizione per questo conteggio.

Prendiamo come esempio un condominio di 5 unità immobiliari e 3 pertinenze. Il limite di spesa è: euro 96.000 x (5 u.i. + 3 pertinenze) = in totale euro 768.000.

Quando l'intervento di demolizione riguarda singole unità immobiliari, intese come intere unità strutturali, si utilizza il tetto di 96.000 euro anche se l'intervento coinvolge una o più pertinenze indipendentemente accatastate.

Se l'intervento di miglioramento sismico consiste nel demolire e ricostruire l'edificio incrementando il volume edificato, le spese della nuova volumetria si possono considerare nei massimali di spesa del Sismabonus110?"

In virtù delle novità introdotte dal 'Decreto Semplificazioni' e dalla Legge 77/2020 la commissione di Vigilanza si è espressa in modo favorevole. La risposta è quindi si.

SUPERBONUS E LEGGE DI BILANCIO 2021: TUTTE LE NOVITÀ

Proroga al 2022 e nuovi interventi trainati: cosa cambia per le detrazioni fiscali

Il Superbonus 110% arriva alla terza revisione dopo l'entrata in vigore della Legge di Bilancio 2021, Legge 178 del 30/12/2020, che conferma e approfondisce diversi commi.
Ecco le novità più rilevanti:

si estende al 30 giugno 2022 il bonus fiscale del 110 per tutti gli edifici;
si aggiungono due interventi: l'isolamento delle coperture nei sottotetti non riscaldati e l'eliminazione delle barriere architettoniche
cambiano i limiti di spesa per le colonnine di ricarica dei veicoli elettrici
anche gli edifici condominiali posseduti da unico proprietario sono ammessi al Superbonus.

In questo focus approfondiamo i cambiamenti e i chiarimenti introdotti dalla Legge di Bilancio per il Superbonus.

Le nuove scadenze per Superbonus, Ecobonus e Bonus Facciate

La Legge di Bilancio non si occupa unicamente del Superbonus ma definisce l'estensione e conferma le detrazioni fiscali che non costituiscono una misura strutturale.
Tutti i bonus fiscali sono confermati anche per l'anno in corso: il Bonus Facciate è esteso fino al 31 dicembre 2021, così come sono prorogati anche l'Ecobonus 50% e l'Ecobonus 65% che raggiungono la fine dell'anno al pari delle detrazioni 70% - 75% già previste per i condomìni.
Cambia anche il Superbonus 110% che viene prorogato al:

30 giugno 2022 per tutti gli edifici
31 dicembre 2022 per IACP e per i condomìni che abbiano raggiunto il secondo SAL (60% dei lavori) al 30 giugno 2022
30 giugno 2023 per IACP che abbiano raggiunto il secondo SAL al 31 dicembre 2022.

Attenzione: mentre le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 sono suddivise in 5 quote annuali, le spese che ricadono nell'anno 2022 - 2023 sono da suddividere in 4 quote annuali.

Superbonus: ammesse le coperture dei sottotetti non riscaldati

La prerogativa inderogabile del Superbonus è sempre stata quella di ammettere alla detrazione energetica soltanto strutture che racchiudono gli ambienti riscaldati dell'edificio. Ad esempio non è mai stato possibile ammettere all'incentivo Ecobonus le pareti dei garage non riscaldati, le strutture che separano il vano scala dall'esterno, le coperture dei sottotetti non riscaldati.
La Legge di Bilancio 2021 invece inserisce una nota particolare nella Legge 77/2020:

Art. 119 Legge 77/2020 - Comma 1 a)
interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno.  Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente.

L'isolamento del tetto che separa un sottotetto non climatizzato dall'esterno è ammesso alla detrazione del Superbonus 110%, entro i limiti di spesa già definiti al comma 1.
L'intervento di coibentazione della copertura di un sottotetto non riscaldato quindi:

è incentivabile con il Superbonus 110% e con il Bonus casa 50%, non con Bonus Facciate o Ecobonus 65%;
è un intervento aggiuntivo a quelli già previsti al comma 1a) della Legge 77;
rientra nei limiti di spesa del comma 1a);
deve richiedere una propria verifica di trasmittanza.

Condomini con unico proprietario: ecco come rientrano nel Superbonus

Con la circolare 24/E di Agosto 2020, l'Agenzia delle Entrate ha escluso dal Superbonus i condomini di proprietà di un unico soggetto o interamente in comproprietà tra soggetti.

Art. 119 Legge 77/2020 comma 9. a)
dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due o quattro unità immobiliari, distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. 

Ecco che la Legge di Bilancio 2021 amplia i beneficiari del Superbonus e annovera anche i condomini composti da un numero massimo di 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario. Questa nuova caratteristica è una vera e propria svolta per tutte quelle villette bifamiliari che sappiamo essere considerate condomini e che erano rimaste escluse dal Superbonus in questi primi mesi.

Nuovi limiti di spesa per le colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

Cambiano i massimali di spesa ammissibile al Superbonus per le colonnine di ricarica dei veicoli elettrici.
Dai 3.000 Euro considerati fino al 31 dicembre 2021 si passa a:

2.000 Euro per la colonnina installata in un edificio singolo
1.500 Euro per massimo 8 colonnine
1.200 Euro oltre 8 colonnine

Inoltre è possibile accedere alla misura incentivante del 110% con una sola colonnina per ogni unità immobiliare.

Annachiara Castagna - Simone Tirinato - Logical soft