Ecco cosa è cambiato relativamente al Superbonus condomini e plurifamiliari con il Decreto Aiuti Quater.
Condomini e edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità
La prima novità per il Superbonus del DL Aiuti Quater riguarda gli edifici condominiali.
Sono coinvolti gli edifici da 2 a 4 unità immobiliari, di cui alla lettera a) del comma 9 dell'art. 119 della L.77/2020.
L.77/2020, art. 1169, comma 8-bis
Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9 lettera a) e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, nonché quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2022, del 90 per cento per quelle sostenute nell'anno 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell'anno 2025.
Super Ecobonus plurifamiliari/condominio
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Il Super Ecobonus 110% permetteva di realizzare lavori di efficientamento energetico per il condominio, a costo quasi ZERO, ma solo in determinati casi e con specifici requisiti.
Ora è necessario prevedere e calcolare un contributo del 10% a carico dei condomini e non solo quello.
Ma cosa si deve fare per poter approfittare di questa opportunità?
Prima di tutto serve un General Contractor un vero General Contractor, cioè un'impresa edile che oltre ad eseguire direttamente una parte dei lavori subappalta ad altre imprese tutti gli altri lavori che occorrono, per superare le due classi energetiche necessarie per poter usufruire del bonus 110%, oltreché finanziare e paga tutti i lavori per poi cedere il credito maturato a banche o altri enti preposti.
Le esco e altre società che si sono inventate questo ruolo sono da evitare come la peste, perché come specificato dall'ufficio delle entrate a seguito di controlli il margine che queste aziende avranno percepito sarà addebitato al committente maggiorato di interessi e sanzioni,
proprio per queste ragioni serve uno uno studio tecnico specializzato, che oltre ad essere serio, veloce e preciso, deve avere , anche la disponibilità di tempo da dedicare a progetti complessi, che richiedono capacità e competenze di alto livello.
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Ecco cosa devi assolutamente sapere prima di iniziare
Che cos'è il Superbonus 90/110%?
l Superbonus è un incentivo al 110% che riguarda la detrazione delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica. Viene introdotto dal Decreto Legge 19 maggio 2020, n.34 (detto Decreto Rilancio) e dalla Legge di conversione n. 77/2020.
Quali sono gli obiettivi del Superbonus 90/110%?
Gli obiettivi del Superbonus si possono riassumere in 3 punti:
- Incremento dell'efficienza energetica degli edifici
- Dare un contributo concreto alla salvaguardia dell'ambiente
- Riduzione del rischio sismico
Quali interventi di isolamento comprende?
Tra gli interventi aventi diritto al Superbonus 110% rientrano l'isolamento termico di coperture e di facciate, tenendo conto dei seguenti requisiti: • I lavori di isolamento delle pareti opache verticali, orizzontali e inclinate devono interessare l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'immobile• L'intervento deve permettere un miglioramento in termini di efficienza energetica (con un salto di almeno 2 classi, da dimostrare tramite APE)• È necessario rispettare i requisiti di legge oltre ai valori di trasmittanza massimi consentiti per accedere alle detrazioni• I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i Criteri Ambientali Minimi (CAM) Bisogna considerare inoltre che:
L'isolamento termico dell'edificio e la sostituzione dell'impianto di climatizzazione se associati a lavori di riqualificazione energetica (installazione di impianti fotovoltaici, pannelli solari, colonnine di ricarica, sostituzione dei serramenti) permettono di estendere il Superbonus del 110% anche a questi ultimi.
Esiste un massimale di spesa per abitazione?
È necessario il rispetto dei massimali di costo per tipologia di intervento facendo riferimento a prezziari regionali e delle province autonome o al prezziario DEI - Tipografia del genio civile (qualora non vi siano riferimenti in questi documenti, considerare l'allegato I nel Decreto asseverazioni del MISE).
La spesa massima da mandare in detrazione per gli interventi di isolamento è pari a:
- 50.000 € per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari indipendenti situate all'interno di edifici plurifamiliari (con uno o più accessi autonomi dall'esterno)
- 40.000 € per le unità immobiliari in edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari
- 30.000 € per le unità immobiliari in edifici composti da più di 8 unità immobiliari
Chi può avere accesso al Superbonus 110%?
Possono usufruire delle detrazioni fiscali condomini, persone fisiche fuori dall'esercizio di attività di arti impresa e professioni , istituti autonomi case popolari (IACP), cooperative di abitazione, gli enti del terzo settore (organizzazioni non lucrative di utilità sociale ex D.lgs 460/1997), organizzazioni di volontariato iscritte nei registri, associazioni di promozione sociale registrate, associazioni e società sportive dilettantistiche registrate, sulle parti di immobili destinati a spogliatoi
Come si dimostra di avere i requisiti per il Superbonus 110%?
È responsabilità del tecnico abilitato richiedere la documentazione adeguata e verificare il rispetto dei requisiti previsti.
Come funziona il meccanismo di detrazione?
I soggetti che sostengono le spese per questi interventi di ristrutturazione possono optare per tre differenti possibilità:
- Godere direttamente della detrazione fiscale;
- Richiedere lo sconto in fattura all'impresa esecutrice dei lavori;
- Cedere il credito ad Istituti di credito, quali banche, assicurazioni o altri intermediari abilitati.
Condominio da 2 a 4 unità abitative
Gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari, se di proprietà di una sola persona fisica, non sono "condomìni in quanto manca il requisito della pluralità dei proprietari.
Tuttavia la Circolare n. 7/E del 2018, a pag. 219, afferma che:
La voce "parti comuni di edificio residenziale" va riferita alle parti comuni di unità immobiliari e non alle parti comuni di più possessori.
Di conseguenza spettano agli edifici composti da più unità immobiliari (con un massimo di 4 nel caso del Superbonus), anche se detenuti da un unico possessore, le detrazioni per le spese relative agli interventi realizzati sulle parti comuni.